在办案过程中，法律检索已成为律师必不可少的实务技能之一。前互联网时代，法律检索更多的依赖于律师个人经验和知识储备，或通过查阅纸质书籍的方式寻找问题结论；互联网和大数据时代的到来，给我们提供了更为直接、快捷的检索途径，通过电脑或手机即可实现在互联网中的高效检索。但从海量数据中精确检索出所需要的内容也并非易事，反而对我们提出了更高的要求。本文将通过对特定问题进行分析研究，从法律检索视角展示寻找法律问题解析思路的过程，并结合具体案例分享笔者在法律检索实操过程中的一些心得与体会。

【目标问题】国有企业A公司为某处房产的所有权人，该房产出租于B公司，现A公司欲将该房产无偿划转给其全资子公司C公司。问：无偿划转房产行为是否侵犯承租人B公司对该房产的优先购买权？

乍看之下，该问题较为清晰，甚至大部分律师在思考过后会对结论有一个基本判断，但无偿划转行为毕竟涉及国资监管、国企合规以及后续可能存在的承租方优先购买权侵权争议，因此与单纯的结论相比，结论的合法合规依据就显得更为重要。此时我们需要检索的问题也就转化为：侵犯优先购买权与否，依据何在？

在进行法律检索时，按照既定的途径开展体系化检索【检索技巧1】，有利于检索留痕和及时修正检索思路，从而有效提高检索效率。接下来本文将从体系化法律检索视角，对目标问题进行逐步分析。

一、综合搜索引擎检索

首先进行第一轮综合搜索引擎检索。本文只展示了微信搜索的结果，因百度搜索、必应搜索等其他综合搜索引擎检索到的内容并无二致，受文章篇幅所限本文不在赘述。检索的初始关键词设置为“国有房产”“无偿划转”“优先购买权”。关键词选取与替换的多样性、广泛性，决定了检索结论的全面性，故检索时应注意同义关键词的反复替换【检索技巧2】。本次检索中笔者还尝试将关键词替换为“国有房屋”“国有不动产”“国有产权”“无偿划拨”“承租”“出租”等，其中部分检索结果如下：

通过浏览不同关键词检索到的文章，笔者发现检索结果中并未出现与目标问题直接相匹配的内容，这时候应考虑适当减少检索关键词从而扩大检索范围【检索技巧3】，将前述用到的关键词进行两两匹配或简化关键词本身至“国有”“优先”等，并重新进行反复替换检索。但，再次检索仍未检索我们想要的结论。

其实通过上述微信初步搜索的结果基本可以判断，之前可能并没有其他作者撰写过与目标问题直接相关的文章。法律检索的过程即是如此，并非每一次的检索都能精确定位到我们所需要的结果，结果的不确定性本身也是法律检索的特点乃至魅力之一。

但，未检索到与目标问题直接相关的“答案”，并不意味着已进行的检索对于我们的检索过程而言毫无意义。检索的过程中同时应注意“检索留痕”【检索技巧4】，至少应该在脑海中要对历次检索的结果和内容有大概印象，比如在之前的历次检索中，依托微信搜索的模糊联想功能，笔者发现两个与检索问题相类似的命题反复出现，即“有限责任公司国有股权无偿划转是否侵犯其他股东优先购买权”（检索关键词为“无偿划转”“优先购买权”）和“国有房产无偿划转中的税务处理”（检索关键词为“国有”“无偿划转”）。

在这两个类似命题相关的文章中，笔者梳理出几个对目标问题的解决可能有价值的参考点，其一是关于国有股权无偿划转不侵犯其他股东优先购买权的理论依据可借鉴于解释目标问题，即股东优先购买权系以“同等条件”为前提，而无偿划转是国有产权在特定主体之间的行政性调整，并不存在交易对价等问题，亦不存在“同等条件”；其二则是在部分文章特别是涉国有房产无偿划转税务处理的相关文章中出现过多个对上市公司案例的讨论。

至此，第一轮综合搜索引擎检索暂告结束，但并未检索到可以直接解决目标问题的相关内容。

二、非诉案例检索

接下来进行第二轮检索，既然目标问题属于非诉项目范畴，那么最直接的方式就是到“非诉宝藏网”——巨潮资讯网进行检索，并查询相关文件中对于目标问题是否有所涉及。笔者试图通过选取之前使用过的关键词进行反复组合、不断替换，对检索出的案件进行梳理。但遗憾的是，因巨潮资讯网的检索算法缺陷（无模糊联想检索功能）、检索问题不体现在标题中以及部分文件无法进行全文检索等原因，本轮检索仍未检索出与目标问题直接相关的内容。部分检索结果如下：

目标问题的检索暂时陷入困境，此时我们应重新审视并及时修正、转变检索思路【检索技巧5】。首先需要重申并明确检索目的【检索技巧6】，我们在巨潮资讯网检索案例的目的是什么？无非是找出一个涉及国有房产无偿划转的案例，并查阅其中是否有关于承租方优先购买权的论述，从而确定目标问题中的无偿划转行为是否涉及侵权，故此时我们需要首先查询到与之相关的具体案例。在巨潮资讯网直接检索不出案例的情况下，还有哪个途径可能出现或曾经出现过涉及国有房产无偿划转的案例？这时我们应该联想到，进行第一轮检索时，国有房产无偿划转中最常见的问题之一其实是与税务相关的问题，在“国有房产无偿划转中的税务处理”命题下出现过多个案例。故此时需要转变检索思路，进行不同网站、不同问题之间的交叉检索【检索技巧7】，重新回到微信搜索中进行新一轮专门针对案例的检索，列明所有可能涉及到的关键词并进行搭配，如“国有不动产”“国有房产”“国有房屋”“无偿划转”“税务”“税”“案例”等，就可以从税务问题出发并定位到相关案例。然后再把找到的案例回到巨潮资讯网逐一进行确认，查阅相关文件中是否有关于承租方优先购买权的论述。部分检索结果如下：

经过这一轮的检索，笔者梳理出“海昌新材”“致远新能”“航发西控”等多个涉及国有房产无偿划转的非诉案例，并找出相应的招股说明书、法律意见书及回复报告等文件进行查阅。经初步查阅，相关文件中均未涉及到承租方的优先购买权问题，笔者认为此时可以推定证监会的观点是无偿划转不属于房屋转让，因此无需对承租方是否享有优先购买权展开讨论。

但，回到目标问题的法律层面，之所以相关文件中未提及承租方优先购买权事宜，还有一种可能的原因在于无偿划转的房产为受让方自用，并不存在出租情形，也就不存在第三方承租方，无需涉及承租人优先购买权的内容，因此对检索到的案例仍需进一步甄别。经再次筛选，笔者发现航发西控房产无偿划转案例与目标问题高度吻合，案例基本情况为：中国航发西控将部分房产无偿划转至航空苑，该房产在划转前后均租赁给西控科技使用。

公开的证监会反馈意见及回复文件中并未提及西控科技的优先购买权问题，且相关文件中一再明确“更名过户不存在实质性法律障碍”“土地、房产权属航空苑且产权无争议”，据此可以推断监管机构和发行人均认为“无偿划转房产”不等同于“房屋买卖”，承租人不享有优先购买权，否则即便这三家公司属于关联公司，也应当在相关文件中说明承租方同意转让或者放弃优先购买权的情况。既然相关文件中没有提及，笔者认为监管机构的观点就是默认国有房产无偿划转中承租人不享有优先购买权，因此也就不需要在相关文件中进行论述。

相关文件中披露的部分内容如下：

三、诉讼案例检索

最后还需进行诉讼案例的检索。因目标问题可能产生的风险之一在于承租方以“侵犯优先购买权”为由向法院提起诉讼，故诉讼案件类案判决结果也是非诉项目需要考量的因素之一。同样选取前文所述关键词，并在威科先行网站进行检索，查询到的最高级别类案为新疆高院的（2018）新民终2号案件，本案中法院认为：房屋承租人的优先购买权只在租赁房屋作为买卖合同法律关系的标的物时才会发生。本案中属于投资主体内部所属企业之间土地、房屋权属的划转，转让方与受让方之间并不存在真实的买卖合同关系，承租方并不享有优先购买权。

四、结语

检索至此，目标问题的结论基本明朗，即笔者倾向于认为国有房产无偿划转行为不侵犯承租方对于承租房屋的优先购买权，依据有三：其一为理论依据，借鉴于国有股权无偿划转涉优先购买权的相关分析，国有房产无偿转让并不属于“房屋买卖”，不存在交易对价之“同等条件”，承租方不享有优先购买权；其二为非诉案例依据，即航发西控将房产无偿划转至航空苑项目中，监管机构认为无偿划转房产不涉及承租方优先购买权的问题；其三为诉讼案例依据，即新疆高院（2018）新民终2号案件，法院认定承租方不享有优先购买权。

理论是灰色的，但实践之树常青。本文中展示的检索逻辑似有偏理论化之嫌，但不可否认的是，法律检索本质上是一项需要律师在亲身实践中不断摸索、不断提升的技能，笔者在本文中展示的检索思路可能并非最佳的检索路径，选取的关键词可能也并非最全面，不同时间、不同检索工具、不同关键词都可能会产生不同的检索结果，律师进行法律检索工作需要做的就是反复试验，在实践中不断总结经验，从而提升从海量信息中精确找出所需结果的能力，这一检索的过程并不枯燥，反而别有一番乐趣。与此同时，笔者也希望通过整个检索过程的宏观展示，即综合搜索引擎（微信搜索）——非诉案例（巨潮资讯网）——诉讼案例（威科先行）这一基本检索逻辑，体现检索体系化与检索留痕的重要性，也借此机会分享一些常用的检索技巧，并针对目标问题得出一个相对专业的结论。

作者简介

王夕杰联系电话：17865190183

王夕杰，国曜琴岛（济南）律师事务所实习律师，山东大学金融学学士，中国石油大学（华东）法律硕士，同时拥有经济学和法学双学位，并拥有证券从业资格。自从业以来，王夕杰律师（实习）专注于公司设立与治理、投资并购、股权纠纷、债务重组等公司业务领域和商事合同争议解决，在上述领域积累了丰富的诉讼和非诉讼法律服务经验，工作认真负责，法律功底扎实，以专业、勤勉、负责的执业理念和过硬的业务素质赢得了客户的一致好评。