拿到胜诉判决，却迟迟无法拿到案款，往往是众多案件当事人的痛点。也是目前一些司法案件当事人不想诉讼，不敢诉讼的担忧。执行作为司法案件中重要的一环，往往是案件当事人最最关心和关注的一环。近几年最高院也是相继出台司法解释及规定来解决执行难的问题。同时近几年一些法院判例及法院裁判思路，也是对执行难、周期长发起挑战。

拍卖房产现在已经是执行过程中常见的一种执行手段，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条 承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。规定明确了，在法院查封房产之前已经签订了合法有效的租赁合同，可以享有租赁权，并可以在承租期限未届满之前，不向新的权利人移交房产，并可以继续保持承租涉案房产。可以近似理解为执行过程中的“拍卖不破租赁”原则。但实践中的租赁合同往往复杂多样，对执行过程中，拍卖房产时，案外人主张已经同被执行人签订租赁合同，用租金抵顶债务，来享有租赁权，要求带租拍卖。此情况往往因签订的租赁时间较长，而租金又抵顶了被执行人的债务，无法向申请执行人或房屋新的买受人支付租金，影响评估价值，导致拍卖很难成交或者处置周期较长。导致申请执行人推进案件迟缓，执行回款周期延长。下面笔者就根据代理的案件过程中遇到的一些问题简要分析：

案例基本情况：申请执行人某商业银行与被执行人张某金融借款合同纠纷一案，张某以其名下的位于泰安市某房产为贷款提供抵押担保，并办理了地抵押登记手续。法院依法审查后作出相应判决判令申请执行人某商业银行对张某名下的抵押物享有优先受偿权。判决生效后申请执行人某商业银行申请强制执行，并申请对涉案抵押物进行司法评估拍卖。此过程中案外人孙某提出执行异议：案外人孙某主张涉案房产在抵押之前就已经同被执行人张某签订《租赁合同》，因被执行人张某欠付孙某借款，被执行人张某将涉案房产租赁给案外人孙某以抵偿借款。租赁期限20年，同时案外人提交了物业费、水电费等单据，证明占用使用租赁的相应证据，异议请求本案裁定异议人孙某享有租赁权。

案例分析：首先本案应着重关注以下几个方面的问题：1、租赁合同是否签订于涉案房产查封之前。2、作为承租人的案外人是否实际占有使用涉案房产。3、租赁关系是否合法有效。

在探讨租赁合同签署与抵押查封前关系的问题时，法院通常会依据以下情况进行综合评估。首先，在抵押和查封事件发生前，如果租赁合同的签署方已根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十四条的规定，履行了签署书面租赁合同的义务，其中包括约定租赁期限、租赁用途、租金、维修责任等各项条款，并完成了房产管理部门的备案登记，那么一般可以认为租赁合同是在抵押和查封事件发生之前签署的。此外，依据住房和城乡建设部颁布的《商品房屋租赁管理办法》（住房和城乡建设部令第6号）规定，房屋租赁合同签署后的30天内，租赁双方应前往房屋所在地的直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门进行租赁登记备案。如果合同内容有变更、需要续租或终止，当事人也应在30天内前往原登记备案部门办理相关登记手续。已完成租赁登记备案手续的情况也可能表明租赁合同签署于抵押和查封事件之前。

此外，法院还将综合考虑其他相关情况，以判断租赁合同是否在抵押和查封事件之前签署，例如：租赁合同的签署方在抵押和查封事件之前已提起有关租赁关系的诉讼或仲裁程序；租赁合同的签署方在抵押和查封事件之前已经办理了租赁合同公证；存在确凿的其他证据表明租赁合同是在抵押和查封事件之前签署的，例如，签署方在抵押和查封事件之前已支付相应的租金税，或者在房屋所在的物业公司进行了租赁登记，或者向抵押权人申报了租赁情况等。执行机构也会审核案外人是否在抵押和查封事件之前办理了租赁登记备案手续，或者是否已向抵押权人声明了租赁情况。

在评估承租人是否在查封前已经占有且至今仍占有案涉房屋的情况时，法院通常会综合考虑以下情形。首先，如果案外人在抵押和查封事件之前已经在案涉房屋内从事生产经营活动，或者已领取以案涉房屋作为住所地的营业执照，并且至今未改变住所地，那么通常可以认定案外人在抵押和查封事件之前已经占有该房屋，且仍继续占有。其次，如果案外人在抵押和查封事件之前已支付了案涉房屋的水电费、物业管理费等费用，或者对房屋进行了装修以符合租赁用途，也可以作为认定案外人占有案涉房屋的依据。最后，案外人还可以提供确凿的其他证据来证明他们在抵押和查封之前已直接占有案涉房屋的情况。总之，法院在审查租赁合同签署和案外人占有情况时，将结合上述情况进行综合评估。

关于租赁合同合法有效的问题：实践中一般租赁合同的签订往往不会进行备案或者缴纳租金税。同时一些被执行人一旦涉及执行，往往案件较多，众多的债权人为追偿债权，往往会想尽各种办法。比如同被执行人串通倒签租赁合同或者以不合理低价租赁涉案房产。民法典第703条关于租赁合同的规定：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。租赁合同的定义是指出租人将房屋交给承租人使用，承租人支付款项，并于合同终止时将房屋归还给出租人的协议。故承租人缔约的目的是取得房屋的使用权，出租人则是为了收取租金收益。

而本案中案外人与被执行人存在“以租抵债”行为，案外人并没有按照合同约定实际支付租赁费。"买卖不破租赁"原则的设立目的，亦是为了保护承租人的租赁权。但是，"以租抵债"合同并不符合前述租赁合同所规定的内涵，"以租抵债"在法律性质上实质是债的一种履行方式，并不属于租赁合同关系，系债权债务关系。签订的《租赁合同》仅为通过占有、使用、收益其房屋的方式来清偿其债务，系债务履行方式。因此案外人主张享有租赁权，要求带租拍卖的请求不能成立。

作者简介

付英行律师

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付英行，国曜琴岛（济南）律师事务所非权益预备合伙人，毕业于烟台大学文经学院食品与生物工程系生物工程专业。

付英行律师对于金融资产有丰富的办案经验，并拥有理工科背景，对商标、著作权、知识产权等案件也有研究。多年来先后服务济南农村商业银行股份有限公司、山东省金融资产管理股份有限公司、济南顺成房地产开发有限公司等银行机构、资产公司、房地产公司等。