制定背景

近年来，房地产企业“暴雷”频发，无数楼盘面临“烂尾”风险。建筑企业、银行、供应商、商品房消费者都不可避免的卷入这场危机之中。为妥善处理房地产“暴雷”引发的债务危机，尤其是维护商品房消费者弱势群体的正当权益，最高人民法院2023年4月20日公布了《关于商品房消费者权利保护问题的批复（法释〔2023〕1号）》。

条文解读

一、建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权之间的权利顺位关系，按照《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第三十六条的规定处理。

解读：该条继续肯定了以往相关制度确定的债权偿还顺序：承包人建设工程价款优先权＞银行抵押债权＞普通债权。

二、商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。只支付了部分价款的商品房消费者，在一审法庭辩论终结前已实际支付剩余价款的，可以适用前款规定。

解读：该条规定的是房屋交付请求权的条件和权利顺位。（1）以居住为目的购买房屋，在于区别以投资为目的购买房屋，并且不限于“买受人名下无其他用于居住的房屋”；（2）已支付全部价款或只支付了部分价款但在一审法庭辩论终结前已实际支付剩余价款；（3）权利顺位：商品房消费者房屋交付请求权＞承包人建设工程价款优先受偿权＞银行抵押债权＞普通债权。

三、在房屋不能交付且无实际交付可能的情况下，商品房消费者主张价款返还请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。

解读：该条规定的是购房价款返还请求权的条件和权利顺位。（1）前提条件是房屋不能交付且无实际交付的可能，在开发商仍有可能交付的情况下，比如“保交楼”项目则只能请求房屋交付不能要求退还购房款；（2）权利顺位：商品房消费者价款返还请求权＞承包人建设工程价款优先受偿权＞银行抵押债权＞普通债权。

结论

商品房消费者权利保护制度基本形成，开发商债权偿还顺序得以明确：商品房消费者房屋交付请求权或购房款返还请求权＞承包人建设工程价款优先受偿权＞银行抵押债权＞普通债权。

作者简介

张振彬律师

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张振彬，中共党员，国曜琴岛律师事务所合伙人，青年律师工作委员会副主任。西南政法大学法学哲学双学士，中国政法大学民商法硕士研究生，国家三级律师，具备基金从业资格。先后荣获山东省律师协会演讲比赛一等奖、律所业务创收二等奖、学术论文三等奖、优秀律师等荣誉。

张律师长期致力于建工房产、公司治理、金融保险等领域的研究，为多家企事业单位提供常年法律顾问服务，办理大量诉讼和非诉讼案件，以专注精神和专业水平赢得客户认可。张律师同时注重理论研究：撰写的《公司法对中小股东权益保护的研究》发表于《商业2.0》2021年第9期，《建设施工合同法律风险影响因素及防范必要性》发表于《中国建筑业年鉴》2022年第28期。

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