不动产抵押权的设立以登记为必要，签订抵押合同但未办理抵押登记时，抵押权并未设立，但未登记并不影响抵押合同的效力，对双方具有约束力。对金融机构有利的一点是《九民会议纪要》明确了未能办理抵押登记的抵押合同的效力，但作为银行等金融机构为了更好的控制风险，在签订抵押合同时，应充分了解抵押物的权属状况及权利瑕疵情况，合同签订后，应及时向不动产登记部门办理抵押登记，以免在延期办理抵押登记的过程中，突发其他意外情况导致无法办理登记。

借贷双方协议进行借新还旧，应当认为原贷款合同项下的主债务已经履行完毕，相应的抵押权也一并消灭，此时，银行基于新贷款合同对案涉房屋享有的抵押权应当视为自重新办理抵押登记之日起设立。银行应当在办理借新还旧时，一并重新签订抵押合同并重新办理抵押登记，同时在办理旧抵押权注销登记和新抵押权设立登记时，应特别注意时间衔接问题，最好做到注销与新设同步，以免在此过程中出现抵押物被第三方查封的情况。

银行金融机构在对房屋抵押前，除了审查相关权利外观，要求抵押人出具相关证明外，还应去现场查看房屋的使用情况，向物业了解水电费的实际缴纳人情况，综合判断该房屋的实际所有人，并做好现场调查过程的记录工作，以便在日后的诉讼中，充分主张已尽到合理的注意义务，最大限度保障信贷资金的安全。