2020年春节前夕，新型冠状病毒疫情爆发并向全国蔓延。对此，国务院及各地政府纷纷出台一系列应对以及防范疫情的政策和紧急措施，这些政策措施对房屋租赁合同履行产生重大影响。
为此，本所律师对疫情期间承租人可能面临的解除房屋租赁合同法律风险进行梳理，以期帮助其提前做好预防工作。
01
疫情的法律定性及其法律规定
全国人大常委会法工委发言人、研究室主任臧铁伟表示，当前我国发生了新冠肺炎疫情这一突发公共卫生事件。为了保护公众健康，政府也采取了相应疫情防控措施。对于因此不能履行合同的当事人来说，属于不能预见、不能避免并不能克服的不可抗力。根据合同法的相关规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。
《民法总则》第一百八十条规定：因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。
《合同法》第一百一十七条规定：因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。
本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。
《合同法》第一百一十八条规定：当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。
《合同法》第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的。
02
疫情被认定为「不可抗力」，对房屋租赁合同产生什么法律效果？
第一、违约免责或仅承担部分违约责任。根据《合同法》第一百一十七条的规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。也就是说，违约行为系因不可抗力原因导致，不承担违约责任或者仅承担部分违约责任。
例如，租赁合同约定出租人应装修完毕后在一定期限内交付房屋，但因疫情影响出租方不能如期完成装修工作，由此产生的延期交房责任便可因不可抗力事由而免责。
但是，当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。如疫情发生于2019年12月份，根据合同约定当事人一方应于2019年10月份就该履行义务，因当事人一方延迟履行而拖延至不可抗力发生的，不免除其违约责任。
第二，因不可抗力致使合同目的不能实现的，双方均可享有合同法定解除权。根据《合同法》第九十四条第一款，因不可抗力致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。
03
不可抗力发生时，承租人是否均可以此为由要求解除合同？
不能。
根据《合同法》第九十四条第一款，因不可抗力致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。故发生不可抗力并不必然导致合同解除，还必须满足“合同目的不能实现”这一限制条件。
因此，即使本次疫情属于不可抗力，承租人也不能以此为由要求解除合同。
04
哪些情形下，承租人可以「不可抗力」为由解除商用房屋租赁合同？
商用房屋租赁合同系租赁他人房屋用于生产经营活动，如租赁他人房屋用作商场、餐饮或者宾馆等用途，具有人员密集性、人员流动性大等特点。疫情期间，各地政府均要求避免人员聚集、减少人口流动性，故商用房屋租赁合同受疫情影响较大。
那么，在哪些情形下，承租人可以「不可抗力」为由解除商用租赁合同？律师认为应分以下三种情况讨论，不能一概而论。
第一种情形：长期租赁合同，且截止到疫情发生时剩余租赁期限较长。
虽然疫情客观上影响了承租人的经营收入，但考虑到租赁合同的长期性与本次疫情影响的相对短期性，承租人以疫情影响为由要求解除租赁合同，如租赁合同中无相关约定，恐难得到法院支持。
承租人可及时与出租人沟通协商，以期减少部分租金或延长相应承租期限。
第二种情形：在疫情期间期限即将届满的租赁合同。
合同期限在疫情期间即将届满，承租方受疫情影响无法正常使用租赁房屋，继续履行合同亦无实际意义，亦有悖于公平原则。
因此，从公平角度出发，租赁合同在疫情期间即将届满的情形下，承租人可主张提前解除合同、退还部分租金。
第三种情形：租赁期间就在疫情发生期间的短期租赁合同。
因本次疫情发生期间恰逢春节，存在部分承租人专在春节期间承租他人房屋进行短期经营或者举办活动的情形。因疫情原因，各地限制出行，限制人员聚集，在此种情形下受疫情影响租赁期间承租方难以正常经营，合同目的难以实现，承租人可以不可抗力为由主张解除合同。
05
因“不可抗力”解除合同的，承租人如何行使解除权？
根据《合同法》第九十四条规定：「合同法定解除情形有：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的。」法定解除权系单方解除权，故承租方只要符合上述条件可单方解除合同，无需出租方同意或与之协商。
根据《合同法》第九十六条之规定，行使法定解除权，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第二十四条规定：「当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持」
《全国法院民商事审判工作会议纪要》第四十六条：「【通知解除的条件】审判实践中，部分人民法院对合同法司法解释（二）第24条的理解存在偏差，认为不论发出解除通知的一方有无解除权，只要另一方未在异议期限内以起诉方式提出异议，就判令解除合同，这不符合合同法关于合同解除权行使的有关规定。对该条的准确理解是，只有享有法定或者约定解除权的当事人才能以通知方式解除合同。不享有解除权的一方向另一方发出解除通知，另一方即便未在异议期限内提起诉讼，也不发生合同解除的效果。人民法院在审理案件时，应当审查发出解除通知的一方是否享有约定或者法定的解除权来决定合同应否解除，不能仅以受通知一方在约定或者法定的异议期限届满内未起诉这一事实就认定合同已经解除。」
实务中针对不可抗力致使合同目的无法实现，承租人可向出租人发送《合同解除通知函》，通知到达时合同解除，但对方可以对解除行为提起诉讼确认解除合同的效力。
06
承租人发送通知的方式及注意事项有哪些？
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