近年来，随着各地商品房限购政策、贷款政策以及税款缴纳政策的出台，实践中出现大量为逃避限购、限贷、享受税款优惠政策或为逃废债通过借他人之名购买房产的情形。而基于我国采取的是物权登记生效主义模式，不动产的权属情况应以不动产登记簿记载内容为准，当不动产登记人因对外债务进入执行程序时，其房产必然作为其个人财产被采取强制执行措施。法院对登记在被执行人名下的房屋进行查封后，案外人作为借名人或实际控制人提出执行异议之诉时是否能够排除执行行为？本文拟通过对近期与郝洪玮律师办理的一则执行异议诉讼案件实例进行分析，为律师办理执行异议诉讼中涉及借名买房类案件开拓思路，提供参考。

案例：汪某执行异议之诉案件

● 基本案情

袁大于2014年10月向汪某借款15万元，但借款到期后袁大未偿还借款，故汪某将袁大于2015年10月诉至法院，同时向法院申请对袁大财产保全，法院于2015年10月20日作出保全裁定，于2016年2月17日作出判决【判决A】要求袁大偿还汪某本金15万元及利息，并于2016年2月29日作出裁定【裁定A+】查封袁大房产a。同期袁二于2015年10月也向法院提起诉讼，要求确认袁大与开发商签订的关于房产a商品房买卖合同合法有效，袁二为该合同的实际履行人，同时要求确认该房产a为袁二所有。法院于2016年3月7日作出判决【判决B】，确认袁二系房产a买卖合同的实际履行人。该判决于2016年4月8日发生法律效力。袁二依据上述判决B向法院对裁定A+的执行提出异议申请，法院于2021年8月12日裁定驳回袁二的异议请求。袁二不服上述裁定，向法院提起执行异议诉讼，请求立即停止汪某对房产a的执行并解除查封、拍卖等执行措施。

● 争议焦点

1、在后生效的判决B能否排除在前的强制执行措施？

2、借名买房权利性质？该性质能否排除强制执行？

● 案件难点

1、作为汪某执行异议阶段律师，在袁二系案涉房产合同实际履行人的判决已于2016年生效前提下，能否找到否认袁二借名买房事实的证据？而且再对袁二借名买房事实是否真实存在、是否能认定袁二借名买房进行辩论是否有意义？

2、生效判决B能否排除在其生效前就已经进行的查封措施？3、如果在认定借名买房的前提下，借名买房的性质到底是物权、物权期待权还是债权？且借名买房的性质及是否能排除执行在实践中一直存在较大争议，各省关于借名买房能否排除强制执行的指导意见具有差异，从各地法院到最高院对于判决也始终不一。

● 代理策略

1、尽力还原案件事实。通过查询当年社保政策、调取袁二社保情况以及袁二名下的房产信息，以此证明袁二当年并没有借名买房的必要。通过调取袁大名下其他房屋买卖、抵押材料以及通过设计庭审问题倒逼作为袁大亲弟弟的袁二在陈述当年是否有借名买房情况时前后难以自圆其说、自露马脚。

2、梳理时间脉络图，理清法律适用。解决本案中生效判决B能否排除对在前已进行的强制执行措施问题。

时间脉络：2016年2月17日法院作出民事判决书A认定袁大与汪某之间的借贷关系，并确定欠款数额，2016年2月29日对涉案被执行人袁大名下的房屋a进行查封；而袁二主张排除执行所依据的民事判决书B于2016年4月8日生效，明显在涉案房屋a查封之后。法律规定：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第二款规定“金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持”。即案外人排除执行异议依据的法律文书要在执行标的被查封、扣押、冻结之前，如果案外人所依据的另案生效法律文书“作出”时间晚于查封时间的，则不能排除执行。因此，袁二依据涉案房屋查封后作出的另案生效法律文书不足以排除执行【本案一审判决采纳该观点】。3、从房产的权利归属、借名买房行为性质及权利属性三方面分析本案。即使构成借名买房，只能在袁二与袁大内部基于合意产生债权债务的关系，即袁二对于袁大享有基于合同关系所产生的债权请求权，在该权利经法定变更登记程序完成物权公示之前，应恪守物、债的二分体系，即袁二享有的债权请求权并不具有物权的排他性、对世性和绝对性效力，更无法对抗第三方的强制执行，且提出袁二作为借名人应对其对登记外观公示效力的漠视承担风险的观点【本案二审法院采纳该观点】。4、通过检索最高院、各省高院及山东省各地区大量案例佐证观点。在最高人民法院【(2020)最高法民申5818号、(2021)最高法民申311号、(2019)最高法民再29号】以及包括江苏省【(2019)苏民监986号】、安徽省【(2021)皖民终19号】、广东省【(2020)粤民申10022号】、福建省【(2020)闽民申2703号】、吉林省【(2020)吉民申3115号】、北京市【(2021)京0112民初37584号、(2022)京03民终2177号】、天津市【(2021)津民申78号】、贵州省【(2021)黔01民终13873号】、山东省高院【(2020)鲁民申3336号】、济南市中院【(2019)鲁01民终4678号】、枣庄市中院【（2021）鲁0402民初5055号】、德州市中院【(2022)鲁14民终94号】、淄博市中院【(2022)鲁03民终44号】等多个人民法院判决或裁定中均认定借名买房仅在借名人与出名人之间形成债权合意，借名人对出借人享有债权请求权，而非涉案房屋的物权，因此并不足以阻却法院的强制执行。

（2020）最高法民申5818号

(2021)最高法民申311号

(2019)最高法民再29号

(2019)苏民监986号

(2021)皖民终19号

(2020)粤民申10022号

(2020)闽民申2703号

(2020)吉民申3115号

(2021)京0112民初37584号

(2022)京03民终2177号

(2021)津民申78号

(2021)黔01民终13873号

(2020)鲁民申3336号

(2019)鲁01民终4678号

(2021）鲁0402民初5055号

(2022)鲁14民终94号

(2022)鲁03民终44号

各省高院关于借名买房能否排除强制执行的指导意见

《浙江省高级人民法院审理执行异议之诉案件疑难问题解答（二）》（2014年6月20日）【对本案有利】

6、执行登记在被执行人名下的不动产的，案外人主张其系不动产的实际权利人，是否一律按照不动产登记为准？答：判断不动产权属的依据应以登记为准，案外人主张其系不动产物权的实际权利人一般不予支持。但根据《物权法》第二十八条、第二十九条，已经因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等而发生物权变动、因继承或者受遗赠而取得物权的，虽未办理登记，仍发生物权变动的效果。案外人提供证据足以证明其取得所有权的原因合法有效，并主张其系不动产的实际权利人的，可予支持。案外人提起执行异议之诉，请求对执行标的物停止执行并要求确权的，人民法院应当依据《物权法》等相关规定审查执行标的物的权利归属，依法作出权属判断，并据此决定是否支持案外人的执行异议。《吉林省高级人民法院关于审理执行异议之诉案件若干疑难问题的解答（二）》（2018年12月24日）【对本案有利】问题六：金钱债权执行中，案外人以其借用被执行人名义购买案涉特殊动产为由提起执行异议之诉请求排除执行的，人民法院该如何处理？答：金钱债权执行中，人民法院对登记在被执行人名下的特殊动产实施执行，案外人仅以其借用被执行人名义购买案涉特殊动产为由提起执行异议之诉请求排除执行的，除法律另有规定外，人民法院不予支持。《黑龙江省高级人民法院关于审理执行异议之诉案件若干问题的解答》（2019年4月30日）【对本案有利】第三十条  借用他人名义购买房屋，后出借人成为被执行人，有关房产成为被执行标的物，由此产生的执行异议之诉应如何处理？实践中，由于限购、限贷、逃避债务、规避税收或基于身份关系（如夫妻或父母子女）等原因，借用他人名义购买房屋，所购房屋亦登记在出借人的名义之下，后出借人成为被执行人，人民法院对登记在出借人名下的房屋予以查封，有关房产成为被执行标的物，借名人对此提起执行异议之诉。对此类案件的处理，基于借名人与出借人之间的借名予以产权登记的协议，只在其内部产生债权债务关系，而不发生物权变动的效果，不能据此认定借名人为不动产物权的所有权人。并且，基于物权公示原则，设立或转让物权，必须采用法律规定的公示方式，才能取得对抗第三人的效果。借名登记合同是借名人与出借人之间的合意，借名人对房屋登记在他人名下本身具有过错，且借名协议通常是为了规避国家法律与政策，对由此产生的风险理应自行承担。因此，在借名买房的情况下，借名人与出借人之间的借名登记约定不能对抗申请执行人。《江苏省高级人民法院执行异议及执行异议之诉案件办理工作指引(二)》（2022年）【对本案有利】14.金钱债权执行中，执行法院对案涉房屋采取查封措施后，案外人以其与被执行人存在借名买房关系，且系房屋实际所有权人为由提出异议的，应裁定驳回异议。由此引发的执行异议之诉案件，应驳回其诉讼请求。《海南省高级人民法院关于审理执行异议之诉纠纷案件的裁判指引（试行）》（2021年12月24日）7.针对案外人因借名买房提起的执行异议之诉，人民法院应当区分以下两种情况进行分别处理：（1）如果案外人基于限购、限贷、逃避债务、规避税收等违法原因借名买房的，对其提起的执行异议之诉应依法不予支持；（2）如果案外人借名买房的行为不存在损害国家利益和社会公共利益的情形，案外人能够举证证明其为真实权利人，被执行人只是名义产权人的，对其提起的执行异议之诉应依法予以支持。《江西省高级人民法院关于执行异议之诉案件的审理指南》(赣高法[2021]18号)24、金钱债权执行中，案外人主张其借用被执行人的名义购买不动产并办理登记，被执行人只是名义权利人，案外人才是该不动产的实际权利人，并就此提起执行异议之诉，请求排除执行的，不予支持。但是案外人有充分证据证明被执行人只是名义产权人，案外人才是真正产权人，且不违反国家、社会公共利益的除外。《广东省高级人民法院关于审查处理执行裁决类纠纷案件若干重点问题的解答》（2019年8月7日）11.案外人异议之诉中，案外人以借名买房为由，请求确认涉案房屋权属并排除执行，如何处理？意见：金钱债权执行中，人民法院针对登记在被执行人名下的房屋实施强制执行，案外人主张其与被执行人存在借名买房关系，且能够提供证据证明被执行人只是名义产权人、案外人才是实际产权人的，如无损害国家利益、社会公共利益的情形，可以排除执行。说明：在不损害国家利益、社会公共利益的情形下，应根据实际情况判断，保护实际产权人的合法权益，实现案外人执行异议之诉的保护目的。《北京市高级人民法院关于审理执行异议之诉案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》（2011年7月28日）第十九条  法院在执行生效法律文书确定的金钱债权过程中，对登记在被执行人名下的特定房屋实施强制执行，案外人以其与被执行人之间存在借名买房关系，其是房屋实际所有权人为由，要求对该房屋停止执行的，一般不予支持；申请执行人要求对该房屋许可执行的，一般应予支持。

● 案件结果

一审民事判决采纳我方关于袁二依据涉案房屋查封后作出的另案生效法律文书不足以排除执行的代理意见，驳回袁二全部诉讼请求。一审法院认为：

、

二审民事判决采纳我方关于袁二对于袁大基于借名买房所享有的系债权请求权不享有足以排除强制执行权利的观点，驳回袁二上诉，维持原判。

● 本案意义

笔者认为，本案裁判结果对于维护不动产公示公信原则、恪守物、债二分体系、保护债权人的信赖利益意义重大。如果在后确认的借名买房行为可以排除在前的强制执行措施，那么债权人基于不动产登记的内容所享有的信赖利益将无法得到保护，反而助长大量债务人为规避债务执行，与借名人自主安排将不动产登记在出名人名下，故意制造名义买房人与实际买房人不一致的情形。这不仅不符合我国法律关于物权变动的实然规定，更是对不动产公示公信原则所致力维护的财产支配及交易安全的挑战。

作者简介

刘丽娟律师

联系电话：13064028607

刘丽娟律师，国曜琴岛律师事务所专职律师，法律硕士。

自从业以来，办理了大量的民事、商事、经济案件，尤其在婚姻家事、民间借贷、合同纠纷、票据追索、劳动争议、执行异议等民商事业务领域积累了丰富的诉讼和非诉讼法律服务经验，一直秉持诚实信用、专业负责、受人之托、忠人之事的理念，最大限度维护当事人的合法权益。

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