一、背景

随着越来越多的人住进小区及城市化进程加快，小区或商场等公共场所常常遇到入室盗窃、道路维修、恶劣天气致人损害、公共场所设施维护不及时等问题，与此相连的物业公司常常因为上述事项承担赔偿责任，审判机关往往全部或部分支持原告的请求，判令物业公司承担一定比例的赔偿责任，其中判决理由为物业公司应当承担相对应的安全保障义务责任。民法典施行以来，物业公司的安全保障义务也没有明确的界定，对于哪种情形或保障义务到何种程度并不清楚，由此导致物业公司面临大量的不必要诉讼并产生诉累，本文从相关法律规定及审判案例出发，探析物业公司安全保障义务边界，以期提高物业公司管理积极性及防范相应法律风险。

二、物业公司安全保障义务界定

（一）安全保障义务概念

 物业公司的安全保障义务是依据民法典第1198条规定，安全保障义务主要是指经营场所、公共场所的经营者、管理者或者群众性活动的组织者，未尽到安全保障义务，造成他人损害的，应当承担侵权责任。但是对于物业公司是否适用本条规定存在争议，有人认为物业公司与业主签订物业服务合同，当造成他人损害时适用侵权责任一般规定和违约责任，而第1198条为侵权责任的特殊规定，不应适用此条，也有人认为物业公司作为小区或商场等公共场所的管理者应当尽安全保障义务，适用上述规定。结合司法实践，笔者认为物业公司应当尽到安全保障义务，但此义务并非线性的，而是与法定义务、约定义务相耦合，并结合实际情形履行自己的保障义务。安全保障义务并非兜底义务，其也具有义务边界。

（二）安全保障义务主体

当物业公司管理的公共场所发生损害事件时，并非对一切主体承担相应的赔偿责任和尽保障义务，非公共场所里的任何人，有学者认为物业公司应当对其管理场所的任何人承担责任，但笔者认为应当限缩保护的权利主体，防止无限扩大物业公司的义务和责任，以下各类保护主体：

1.业主及其共同居住人

业主与物业公司签订相应的物业服务合同，物业公司应当按照合同约定尽到安全保障义务，保护业主的人身及财产安全，由于小区业主往往有多个共同居住人，故也应对共同居住人承担责任。

2.外来居住人、租户及其共同居住人

租户与业主签订合同及缴纳物业费，也应受到保护。外来居住人是指其他原因居住在小区的人，也应受到保护。

3.合理进入公共场所的人

探亲、访友、消费、上班、路过等合理理由进入公共场所的人也应受到保护，但是对于无合理理由进入公共场所的人如明知道路维修进入场所，不应尽安全保障义务。

对上述主体，物业公司应尽到安全保障义务并承担相应赔偿责任，但现实往往还分未成年、老人、残障人等特殊群体，尽到的安全保障义务不同。

（三）安全保障义务范围

1.对人的保障

物业公司应当保护权利主体在公共区域内不受人身损害，此处损害既包括物业公司，也包括第三人等造成的损害。

2.对物的保障

物业公司应当采取直接与间接方式保护权利主体的财产不受损害，如及时维护公共设施、及时检修相关器材等。

（四）安全保障义务责任

安全保障义务的产生主体主要包括：受害人自身、第三人、物业公司，当物业公司造成损害时承担责任毋庸置疑，但是当第三人及受害人自身造成损害时，应当考量物业公司是否尽到安全保障义务，如尽到相应义务，则无需承担责任，物业公司承担相应补充责任，可向第三人进行追偿。

三、审判实践中的裁判观点及义务认定

截止目前，通过威科先行法律信息库进行检索，发现引用中华人民共和国民法典第1198条的公开判决书共472件案例，其中171件案由为生命权、身体权、健康权纠纷，44件为财产损害赔偿纠纷，161件为违反安全保障义务责任纠纷，161件违反安全保障义务责任纠纷中12件一审驳回诉讼请求，111件一审全部或部分支持诉讼请求，31件二审维持原判，4件改判，大多数案件都会判决物业公司承担一定比例的赔偿责任，但安全保障义务的扩张解释不能过大，否则过责不相符。以下为物业公司承担不同比例赔偿责任的典型案例：

通过对判决的分析可以看出，审判机关通常会支持原告的全部或部分诉讼请求，按照物业公司的过错、原因力、因果关系的大小承担相应的责任，但是过错为行为人的主观层面，往往无法直接衡量，一般结合客观的行为考量物业公司的过错及原因力大小，故安全保障义务的大小直接影响物业公司责任的承担，当物业公司安全保障义务较小时，发生损害则承担较少的责任，当安全保障义务较大时，发生损害则承担较多的责任，明确界定安全保障义务尤为关键。

四、物业公司安全保障义务边界

 物业公司的安全保障义务并不是无限度的义务，而是结合物业公司的服务合同、相关法律规定、物业公司承诺、社会的普遍评价、日常的行为规范等因素综合认定，如不客观明确物业公司的义务边界，会无限扩大物业公司的责任。以下主要从四个义务层面探析：

（一）法定义务

法定义务是指法律法规规定物业公司应当尽到的安全保障义务，主要为民法典及物业管理条例。规定物业公司应当对公共区域的设施设备、公共秩序等尽到保障义务，加强执勤、巡逻力度，以维护公共场所安全，相应法律规定详见第六部分。

（二）约定义务

物业服务合同对于物业服务的标准、双方的权利及义务、服务的内容、质量等进行约定，物业公司应当在法律规定之外尽到物业服务合同约定义务，对于物业服务合同未约定的事项不成为物业公司安全保障义务的来源，如因未履行物业服务合同，应当就相应损害承担责任。

（三）行业规范义务

物业服务行业有一定行业规范，物业公司应当遵守物业服务的行业义务，行业对于建筑物维护管理、公用设施维护、园林绿化、公共秩序维护等有一定的规定，物业公司的行业规范为安全保障义务的来源之一。

（四）其他义务

 其他主要有未成年人、老年人、残障人等特殊保障义务，如未成年人在公共场所的监管保护义务，物业公司应当尽到更高的保障义务。

五、法律风险应对

物业公司的安全保障义务并不是一个单一的义务，而是耦合的、交叉的、多维度的保障义务，做好风险应对并减轻自身赔偿责任。首先，物业公司应当认识到这种风险的存在，并在日常管理和维护中尽到安全保障义务，以期减轻相应责任。当物业公司意识到某行为或设施可能对业主等产生损害及时处理和维护，不然承担较高甚至全部的责任。注意对危险进行安全提示，特别是发生工程建设、道路损害事件时。其次，物业公司应当加强安全保障义务意识的培训，提高相关物业服务人员如保安、保洁、专项设施维护人员等的安全保障意识，及时对工作范围内的安全隐患进行处理。最后，物业公司应当配合好相关部门的工作，发生第三人损害时及时向有关部门报案，当第三人承担全部责任后，物业公司无需承担相应的补充责任。

六、相关法律法规

（一）《中华人民共和国民法典》

第五百七十七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

第九百四十一条 物业服务人将物业服务区域内的部分专项服务事项委托给专业性服务组织或者其他第三人的，应当就该部分专项服务事项向业主负责。

物业服务人不得将其应当提供的全部物业服务转委托给第三人，或者将全部物业服务支解后分别转委托给第三人。

第九百四十二条 物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。

对物业服务区域内违反有关治安、环保、消防等法律法规的行为，物业服务人应当及时采取合理措施制止、向有关行政主管部门报告并协助处理。

第一千一百九十八条 宾馆、商场、银行、车站、机场、体育场馆、娱乐场所等经营场所、公共场所的经营者、管理者或者群众性活动的组织者，未尽到安全保障义务，造成他人损害的，应当承担侵权责任。

因第三人的行为造成他人损害的，由第三人承担侵权责任；经营者、管理者或者组织者未尽到安全保障义务的，承担相应的补充责任。经营者、管理者或者组织者承担补充责任后，可以向第三人追偿。

第一千二百五十四条 禁止从建筑物中抛掷物品。从建筑物中抛掷物品或者从建筑物上坠落的物品造成他人损害的，由侵权人依法承担侵权责任；经调查难以确定具体侵权人的，除能够证明自己不是侵权人的外，由可能加害的建筑物使用人给予补偿。可能加害的建筑物使用人补偿后，有权向侵权人追偿。

物业服务企业等建筑物管理人应当采取必要的安全保障措施防止前款规定情形的发生；未采取必要的安全保障措施的，应当依法承担未履行安全保障义务的侵权责任。

发生本条第一款规定的情形的，公安等机关应当依法及时调查，查清责任人。

（二）《物业管理条例》

第三十五条 物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。

物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。

第四十六条 物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业服务企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。

物业服务企业雇请保安人员的，应当遵守国家有关规定。保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时，应当履行职责，不得侵害公民的合法权益。

作者简介

赵胤律师

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赵胤，男，中共党员，山东师范大学法学学士、法律硕士，山东国曜琴岛（济南）律师事务所实习律师。具备深厚的法学理论功底和丰富的司法实践经验，具有国有企业法务经验，曾参与科创板IPO项目、上市公司重大资产重组、非公开发行等证券金融业务，参与多个公司破产清算、重组项目，为山东颐养健康集团物业（集团）有限公司、山东金鲁班物业管理有限公司、福建南方物业管理有限公司等多家著名企事业单位提供法律服务。

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