在做财富传承方案时需要我们专业律师提前识别风险，然后用遗嘱、协议、公司章程、保险、家族信托等法律工具提前化解风险，以整合之美成就适合个体的相对完善的传家、守业的财富规划方案，使家族财富得到安全、有效传承。所以我们需要对每一个法律工具都熟悉，故国曜琴岛婚姻家事与财富传承部靳萍、郝洪玮、刘影、刘丽娟、孙羿湘共计五位律师于2023年6月21日晚二十点三十分至二十一点三十分做客法治山东，分享的是财富传承的法律工具---居住权有关的法律知识。

国曜琴岛律师事务所高级合伙人靳萍律师说：在民法典之前，其实社会实践中已有当事人基于各种原因设立居住权，甚至因此产生争议诉至法院，因为物权法定是物权法的一项基本原则，所以因没有法律明文规定，只能按照债权关系处理，而债权仅存在于特定当事人之间，第三人不受债权债务关系的约束，具有相对性，所以在民法典之前，即便使用了居住权的概念，但也难以实现物权属性对当事人利益的强大保护功能。但是，民法典之后就不一样了，民法典在物权编的用益物权分编第366条至371条对居住权制度的规定，确立了居住权的用益物权法律属性，物权为对物全面支配的权利，直接设定于物之上，权利的实现无须他人的积极作为，权利人之外的任何人仅负消极的不侵犯物权义务，属于绝对权。所以居住权制度“入典”后，将因物权属性发挥着对当事人利益的强大保护功能，凸显了房屋价值利用多元化的功能，具有鲜明的时代特征。

她分享对《民法典》第三百六十八条、第三百七十一条的理解和相关案例。

她分享说：居住权是有偿设立还是无偿设立，应如何设立？《民法典》第368条对此做出了规定，具体内容为：“居住权无偿设立,但是当事人另有约定的除外。设立居住权的,应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。”根据本条规定居住权以无偿设立为原则，约定有偿为补充，所以在处理有关居住权纠纷时 不能适用市场交易等价有偿原则。在居住权合同中如果对居住权没有约定对价，那么居住权就是无偿享有，不能根据市场交易等价有偿原则而要求居住权人进行补偿。只有双方在居住权合同中明确约定了居住权人是有偿居住，所有权人才可向居住权人主张权利。本条规定了设立居住权的，应当向登记机构申请登记才能设立，居住权自登记时设立。所以在这里提醒听众朋友们您享有的居住权一定要及时向登记机构申请居住权登记。因为你不登记，虽然可以居住，但是如果房子被卖掉或被拍卖，那么新的房主就有权利让你腾退房屋。但是如果你进行了登记，那么即使房屋被出售或拍卖，新房主也无权要求你腾退房屋，你仍然有居住的权利，这就是居住权用益物权属性的强大魅力，可以对抗第三人。下面通过一个案例进行具体的说明。

男女双方因感情不和协议离婚，离婚协议约定：“房屋归女儿所有，男方享有永久居住权，离婚后男方和再婚妻子居住在该房屋内，引起女方及女儿不满，后女儿将该房屋出卖给第三人。随后男方起诉第三人要求法院判令男方对房屋享有居住权，因该居住权未经登记机构登记，不能对抗第三人。法院驳回了男方的诉讼请求。后男方又提起诉讼，要求女儿支付丧失居住权的损失30万元，最后经法院调解达成协议：男方另外租房居住，女儿每月承担房屋租金2000元。

该案例中，男方对女儿是附条件赠与，所负条件即是男方享有永久居住权，女儿在接受赠与时需要履行相应的义务，要保证男方的居住权，但因未办理居住权登记，所以，女儿将房子卖给第三人后，男方无权对抗第三人，所以就不能再享有居住权了。但是不能因此免除女儿应付的义务，所以女儿应承担父亲的房租。本案例涉及到居住权合同生效成立与居住权设立的关系问题，居住权合同生效成立并不意味着居住权设立，只有经过登记时居住权才设立。才具有用益物权属性，可以对抗对三人。所以再次提醒各位听众朋友无论通过何种方式设立居住权一定要及时办理登记，这样才能更好的保护自己的权益。

她对《民法典》三百七十一条分享时说：除了书面合同设立居住权，还可以以遗嘱方式设立居住权。以遗嘱方式设立居住权是各国通行做法。因为居住权制度起源于罗马法，而罗马法的继承制度是居住权产生的土壤和基础，居住权制度一开始就是与遗嘱密切相关的。在各国民法对罗马法居住权制度的继受中，保存了由遗嘱设立居住权的规定，我国也不例外，民法典第371条规定：“以遗嘱方式设立居住权的，参照适用本章的有关规定。”由遗嘱设立居住权在当今社会仍然具有重要的现实意义。由于，以遗嘱设立居住权与以合同设立居住权的规则存在一定差别，所以对遗嘱设立居住权在民法典371条专门予以规定。遗嘱设立居住权应当遵循物权编和继承编的双重规定。用遗嘱设立居住权我们应注意：一、遗嘱设立居住权的，应以遗嘱有效为前提，民法典继承编对的遗嘱形式和应具备的法定形式要件作出了规定，如果遗嘱不符合法定形式要件，那么设定的居住权也是无效的；二、用遗嘱可以为法定继承人设定居住权，也可以为法定继承人之外的人设定居住权；三、遗嘱设立居住权负有相应义务的，继承人或受遗赠人应当履行相应义务；四、遗嘱设立居住权的，继承人或受遗赠人不得有违反法律强制性规定的行为。根据《民法典》第1125条的规定，继承人或受遗赠人存在杀害被继承人、争夺遗产杀害其他继承人、虐待被继承人情节严重等5类行为的，丧失继承权或受遗赠权。正面分享一个遗嘱设立居住权的案例：夫妻二人育有四个儿子，夫妻二人在2007年9月1日订立共同遗嘱时写明：“如次子一旦回京定居，他又无力在京购房时，可在我们现在的住房无偿居住”，法院认定遗嘱有效，关于次子是否享有居住权，法院认为以遗嘱的方式为次子设立了居住权，现次子在京定居，且在京尚未购房，故对于次子要求对涉案房屋享有居住权的主张，法院予以支持。其他三子主张次子有能力购房且有其他住房，但对此未提交证据予以证明，该项主张依据不足，法院不予采信。据此，一审法院判决：一、夫妻二人遗留的房屋由四个儿子共同继承，其中大儿子、三儿子占涉案房屋的12.5%，次子占涉案房屋的55%，四儿子占涉案房屋的20%；二、次子未在本市购房前对北京市***⑥-2-204房屋享有居住权；本案例中法院对遗嘱设立居住权的效力进行了认定，而且贯穿了居住权无偿设立的原则，在分割遗产时次子的份额并没有因享有居住权而减少继承房屋的份额。

国曜琴岛律师事务所合伙人郝洪玮律师分享了居住权的概念、法律性质，以及对《民法典》第三百六十六条居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要的释义，和相关案例。

她分享说：本次民法典物权编将居住权确定为一项法定用益物权，是一项住房领域供给侧改革的重要成果，对实现“人民群众住有所居”的目标具有现实意义。我国民法典366条规定，居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。

从上述规定来看，居住权制度的主要内容包括以下几个方面：第一，居住权属于用益物权；第二，居住权通过合同设立。本条所称合同，首先包括涉及婚姻、收养、监护等身份关系的合同，其次还包括一般意义上平等民事主体之间签订的民事合同；第三，居住权是对他人住宅享有的权利。本条规定的住宅只能是用于居住的房屋，包括但不限于商品房、经济适用房、限竞房、两限房、共有产权房、农村宅基地所建房屋等，对于非用于居住的商铺、厂房、办公楼等原则上不能设立居住权；第四，居住权人享有占有和使用权能。对于居住权人的占有权、使用权的理解还应当结合本条“以满足生活居住的需要”作限缩性解释，即居住权人对标的物住宅的占有、使用不能超出居住的范畴。

值得注意的几点是：（1）居住权期限并无法律规定限制，可以直至居住权人死亡。（2）居住权为无偿设立，可以通过遗嘱等单方法律行为作出，形式更灵活。（3）居住权是物权，具有优先效力和绝对对世效力。

下面我给大家介绍一个青岛市中级人民法院2023年4月终审判决的一个案例，借此我们来了解一下居住权的有关问题。

张先生与杨女士原系夫妻关系,双方于2010年5月20日登记结婚，婚后生育两子女，2016年11月4日，张先生与杨女士签订《夫妻财产约定协议书》，约定：1、二人婚后购买的位于青岛市四方区和李沧区的两处财产为杨女士的个人财产，不再为夫妻共有财产；2.杨女士保证张先生在上述房屋中的无偿居住权；3.本协议不自然具有对抗第三人的效力，如果本协议可能影响第三人的利益，则双方应主动向第三人出示本协议或提示本协议内容……。随后张先生与杨女士将上述《夫妻财产约定协议书》办理了公证。

2021年11月5日，杨女士起诉张先生，要求张先生协助配合将上述两处房屋过户至其名下。法院经审理认为，双方签订的夫妻财产约定书系双方真实意思表示，该约定合法有效，双方均应遵照履行。因此判决上述两处房屋归杨女士所有，张先生应协助杨帆办理房屋过户手续。现涉案两处房屋均过户登记在杨帆名下。

2022年3月19日，杨女士向法院提起离婚诉讼，经法院主持双方调解离婚。双方离婚后，张先生主张对两处房屋享有居住权，但遭到杨女士的反对，因此张先生向法院提起诉讼。

一审法院认为，《中华人民共和国民法典》第三百六十六条规定,居住权人有权按照合同约定,对他人的住宅享有占有、使用的用益物权,以满足生活居住的需要。就本案而言,张先生与杨女士签订的《夫妻财产约定协议书》,系双方真实意思表示,且不违反法律法规的禁止性规定,应为合法有效。现涉案两处房屋已经按照协议约定，变更登记所有权人为杨女士。根据权利和义务相一致原则，杨女士获得房屋所有权后,应当履行双方关于居住权的约定,协助张兴强办理涉案房屋的居住权登记手续。故对张先生的该项诉讼请求,予以支持。因此判决：杨女士于本判决生效之日起十日内协助张先生办理两处房屋的居住权登记手续。案件受理费、财产保全费由杨女士负担。张女士提出上诉后，二审法院认为，驳回上诉，维持了一审判决。

国曜琴岛律师事务所合伙人刘影律师分享如何设立居住权？以及释义《民法典》第三百六十七条  设立居住权，当事人应当采用书面形式订立居住权合同。居住权合同一般包括下列条款：（一）当事人的姓名或者名称和住所；（二）住宅的位置；（三）居住的条件和要求；（四）居住权期限；（五）解决争议的方法。

她分享说：刚才郝律师结合案例，给大家分享了居住权的概念，居住权是对“他人”的住宅享有占有、使用的用益物权。这个“他人”应该怎么理解，在实践中是存在争议的，是仅指狭义的自然人，还是除了自然人以外，还包括其他主体，比如法人、非法人企业、个体工商户等民事主体。我认为这个“他人”应当采用广义的说法，即自然人、法人及其他组织均能够成为居住权法律关系的主体。

具体的理由我们结合《民法典》第367条的规定看一下：第367条讲了如何设立居住权，当事人应当采用书面形式订立居住权合同。居住权合同一般包括下列条款:(一)当事人的姓名或者名称和住所……"，该法条明确描述为涵盖“姓名或者名称”。大家都知道，法律上的姓名和名称分别对应自然人和非自然人，而法律条文表述言简意赅，不会有任何一个字甚至标点符号是多余的，既然法条规定了居住权合同要素中应包括主体“名称”，则该主体应视为可以是不限于自然人。

居住权设立的方式有以下三种：

以合同方式设立居住权，当事人应当采用书面形式订立居住权合同。居住权合同是要式合同，应采用书面形式订立，属于典型合同。有的当事人咨询，我和对方打电话时，他同意离婚后让我继续在他婚前的房子里居住，我给他录了音，凭录音可不可以直接要求设立居住权？民法典实施后，居住权要采用书面形式，仅凭录音是不可以的。

居住权合同的主要条款，在《民法典》第367条进行了规定，一般包括当事人的姓名或者名称和住所，住宅的位置，居住的条件和要求，居住权期限，解决争议的方法，虽然对居住权合同的主要条款进行了规定，但不是完全列举，居住权合同依据不同情形，还可能归入其他典型合同，并因此补充适用相应的规定。例如关于居住权设立有偿与否、所涉住宅能否出租、住宅的改良和修缮、物业费用的缴纳等问题，也应该属于居住权合同的常见内容，也需要参照其他合同的规定。通俗的讲，因为房子是我的，我除了可以决定把房子卖或者送给谁，以及死后谁能继承房产之外，我想让谁住、住那一间，多大面积，住多久、什么情况下能住或不能住、除了住还能干什么（或不能干什么）、是否白住，都是我的权力。这个权力，我可以通过与相对人以书面形式双方设立。比如，可以把居住权给离婚的配偶（再婚之前）；给离婚的自己（房产归对方时，在对方履行离婚协议约定的义务之前）；给保姆或者其他需要照顾的人（设定居住年限）；给某个子女（在自己生前，平衡子女赡养义务的不平均）；给自己（生前就把房子直接给子女，自己有居住权，避免死后纠纷或者继承税负），诸如此类。

另外还有两种方式也可以设立居住权。

二、以遗嘱方式设立居住权，立遗嘱人可以通过遗嘱为他人设立居住权。例如某甲被确诊重病后，订立了一份自书遗嘱。其中载明:在甲死亡后，甲所有的房屋由儿子继承，在房屋上为保姆设立居住权，由儿子负责办理居住权设立登记。

三、以生效法律文书设立居住权。生效法律文书也是居住权设立的一种方式，如果是人民法院、仲裁委员会的生效法律文书确定的居住权，居住权人可单方申请居住权设立登记。

设立居住权，对分割法定继承的遗产具有实践意义，避免各方争夺产权造成的裁判难题。例如，甲死亡后留有住宅一套，由其配偶乙与子女丙共同继承。假如乙丙双方对遗产分割产生争议，并因此起诉至法院。该案中，配偶、子女对房子的需求不同，配偶希望老有所居，子女希望拥有产权。法院可以依据其需求对当事人进行引导，判决将房屋完整所有权分配给子女丙，同时将房屋的居住权分配给配偶乙。

居住权可以作为强制执行的变通途径，在被执行人仅有一套个人居住房产时，可最大化实现申请执行人权益，可继续拍卖该住宅，并在住宅上为被执行人设定居住权，被执行人可在房屋继续居住直至死亡时止，并不收取租金。

国曜琴岛律师事务所专职律师刘丽娟对《民法典》第三百六十九条居住权不得转让、继承。设立居住权的住宅不得出租，但是当事人另有约定的除外的理解与适用和相关案例。

她说：前面靳律师、郝律师、刘影律师、常律师讲了什么是居住权、居住权的物权性质以及怎样取得居住权，尤其刚才郝律师提到了居住权是一种物权、一种用益物权，并非所有权，这就表明一旦在房屋中设立了居住权，则居住权人在占有、使用该房屋时具有优先性，除非居住权期限届满或者居住权人死亡，否则房屋的所有权人不得限制居住权人行使占有、使用房屋的权利，这就是法律赋予居住权人优先于所有权人使用房屋的权利。

但任何权利的存在都有其限制的边界，居住权也不例外，《民法典》第369条规定：“居住权不得转让、继承。设立居住权的住宅不得出租，但是当事人另有约定的除外。”也就是居住权的法定限制体现在其不可转让和不可继承性，居住权人并不享有房屋的份额，不具有房屋的处分权，也无法将其自身享有的居住权转让或由他人继承，其人身属性大于财产属性，也可以说居住权是“一人一权，换人无效”，而且除非另有约定，已设立居住权的住宅不得出租。

可能这样说还是有些晦涩难懂，咱们通过几个案例来具体说明：

先说一个背景情况，张老先生中年丧偶，独立抚养其子女五人，年过六旬后，由于子女均在国外发展，不在身边，张老先生平时生活起居均由保姆照顾。由于子女不在身边，张老先生想让保姆在其百年之后继续居住在房屋内，一方面房屋长期没人住不好，另一方面也能解决保姆的生活居住需要；但张老先生又不想把房子给到保姆，免得伤害子女的感情。此时，张老先生通过在该房屋上为保姆设定居住权的方式解决了上述问题。

那么问题来了，第一种情况，如果保姆获得居住权后，自己又买了自己的房子，不需要再居住在张老先生的房子里了，和隔壁邻居刘家保姆约定好，将居住权转让给刘家保姆有效吗？是的，根据民法典369条规定，居住权系属于法律所禁止转让的标的物，因此将居住权转让的行为应当认定为无效。但是如果张家保姆和刘家保姆约定通过让张老先生新设居住权的方式进行转让，实际上就是消灭了原有张家保姆的居住权，在经所有权人张老先生同意的情况下，由其为后续的居住权人刘家保姆直接新设一个居住权，这种方式并不违反法律的禁止性规定，应当认定有效。

第二种情况，张家保姆觉得自己年纪也大了，她自行订立遗嘱，在遗嘱中对其享有的居住权进行了处分，指定由她的继承人来继承他的居住权，那么遗嘱有效吗？对，根据民法典369条明确规定，居住权不得继承，因此其遗嘱也是无效的。

其实，民法典规定居住权不得转让和继承的原则，这一点理解上并不困难。就像上述案例中，张老先生是出于好意帮扶为目的，在自己所有的房屋上为经济困难保姆设立居住权，那么该居住权为专属于保姆自身的。如果张家保姆向刘家保姆转让或是让其继承人继承，那么就违反了居住权设立的目的和初衷，导致所有权人张老先生几乎永远无法实现权利。

第三种情况就是张家保姆在取得张老先生房屋居住权后能不能对外出租呢？根据民法典规定，原则上是不得出租，但是如果张老先生在设立居住权合同中与保姆约定了保姆享有对外出租的权利，那保姆基于约定是可以享有对外的出租权的。

虽然《民法典》规定居住权严格禁止转让和继承，且原则上居住权人不得将房屋进行出租，但同时又赋予了当事人意思自治的权利，可通过当事人的另行约定将居住权进行出租，所以有些主体，比如房地产企业、银行、保险公司等金融机构可以与住宅的所有权人签订《居住权合同》，由上述所说的企业享有住宅的居住权，设定期限、条件等，从而企业可以将自己享有居住权的房屋进行出租，为市场需求提供居住的房屋，形成一个新的产业。

安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜！风雨不动安如山。[ 杜甫 《茅屋为秋风所破歌》]相信大家都知道这句名句，在这句诗里，诗人杜甫心忧苍生的博大胸襟得到淋漓尽致的表现，“安居乐业”的传统文化观念让人们对“居住的家”有一种很深的向往，住有所居、居有所安也因此成为很多人梦寐以求的生活状态。民法典结合中国当下的国情和社会发展，进行规则适用和制度设计，新创“居住权”对于保障特定弱势群体“居者有其屋”具有极其重要的法治意义。但另一方面，居住权虽然可以一定程度缓解当前涉及继承、婚姻、房产等纠纷带来的社会法律问题，但同时使二手房的交易更加复杂，因此需要大家房产交易时候特别注意，除了要查看房屋的权属、查封、设立抵押、是否存在租赁等情况之外，还要查询房屋是否登记有居住权，以免遇到买了房子不能入住的情形。

国曜琴岛律师事务所专职律师孙羿湘分享对《民法典》第三百七十条规定的居住权期限届满或者居住权人死亡的，居住权消灭。居住权消灭的，应当及时办理注销登记的，理解与适用。

她分享说前面四位律师从居住权的背景、概念、法律性质及如何设立等方面对居住权做了详细的解读，就像人有出生就会面临死亡一样，居住权作为一种物权，也会面临消灭的问题，那下面咱们一起来聊聊居住权消灭的问题。

一、民法典370条规定的居住权的消灭有两种情况：

（一）居住权期限届满

当事人可以根据自己的意思自愿在居住权合同中约定居住权期限，居住权设定的期间届满，居住权即时消灭，所有权的负担解除。例如，住宅所有权人给未成年人设立居住权的，可以约定居住权至居住权人成年或者找到工作时消灭，作出如此约定的，居住权人成年时或找到工作后，居住权即消灭。再如，当事人可以约定自合同签订之日起20年，居住权消灭，作出如此约定的，约定期限届满的，居住权消灭。居住权因期限届满消灭的，居住权人有返还房屋的义务。

（二）居住权人死亡

当事人可以根据自己的意思约定居住权期限，如果没有约定，居住权一般至居住权人死亡时消灭，权利主体消灭，居住权也随之消灭。

二、居住权消灭的，应当及时办理注销登记。这是因为，如果不及时注销登记，可能会给其他人带来不必要的麻烦。例如，其他人可能会认为该房屋或士地仍然被居住权人所占用，从而导致产生纠纷。

综上所述，该条法律规定了居住权消灭的情况以及相应的注销登记事项，目的是为了保护各方当事人权益，避免产生不必要的纠纷。

通过五位律师对居住权制度法律规定的深入浅出的分享，和居住权制度在实践案例中的运用，可以发现居住权制度在实践中已凸显了巨大价值，相信随着时间推移，适用的逐步成熟，其在离婚案件、继承案件、共有分割、赡养抚养等领域中将会发挥巨大作用。

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