【关键词】 租赁合同   预付租金   不当得利   共益债务

出租人进入破产程序后，破产管理人对于出租人与承租人之间未履行完毕的租赁合同，在综合债务人实际履行情况、债权人利益的保护、交易秩序的维护以及公平原则等多种因素并结合合同性质及合同履行情况决定是否继续履行合同。如管理人决定不再履行债务人与承租人之间签订的租赁合同，解除已经签订的租赁合同，承租人预付的尚未履行完毕的租金，应由出租人返还承租人。在司法实践中，管理人对于应返还“预付租金”的债权性质应如何认定，标准并不统一，同时还存在着“以租代利”、“以租抵债”、“以租担保”等不同情形，使此类问题的处理更加复杂。因此类合同的解除是管理人根据《中华人民共和国企业破产法》第十八条的规定法定解除，对于对租赁物投入大、依存程度高且不存在违约情形的承租人来说如不能得到恰到的补偿，势必会导致租赁物的取回困难，增加整体处置财产的难度。

一、未到期租赁合同的性质

在司法实践中承租人大多主张其已支付了合同约定租金，完成了合同义务，租赁合同的性质应属于出租人单方未履行完毕的合同。但此种说法显然无法得到支持。租赁合同的具有连续性、阶段性的特征，交纳租金只是承租人应当履行的主要义务而非全部合同义务，承租人还需要履行保管租赁物、返还租赁物等义务。同样出租人除了向承租人履行交付租赁物的主要义务之外，还需要承担保证租赁物持续交由承租人占有、使用并排除妨害等义务。只要在租赁合同期限内，出租人与承租人均未履行完毕双方应该履行的义务。因此未到期租赁合同性质应为债务人破产申请受理前成立的双方均未履行完毕的合同。

二、管理人对未到期租赁合同享有单方解除权

依据《企业破产法》第十八条之规定：“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。管理人决定继续履行合同的，对方当事人应当履行；但是，对方当事人有权要求管理人提供担保。管理人不提供担保的，视为解除合同”，该条赋予了破产管理人单方解除合同的特别权利，只要该合同同时满足“破产申请前成立”和“债务人和对方当事人均未履行完毕”两个条件，管理人即可单方解除合同，根据特别法优于一般法的原则，破产管理人对未到期租赁合同享有单方解除权。

三、租赁合同解除后，“预付租金”属于债务人的不当得利，应认定为共益债务

管理人与承租人解除租赁合同后，合同解除的法律后果为财产的返还与损失的赔偿即承租人将租赁物返还给出租人，出租人将承租人“预付租金”退还给承租人。虽然根据《中华人民共和国企业破产法》第五十三条规定：“管理人或者债务人依照本法规定解除合同的，对方当事人以因合同解除所产生的损害赔偿请求权申报债权”，但该条法律规定针对的是普通债权，而“预付租金”的返还不同于解除合同产生的损害赔偿义务，不属于该条范围之内。根据《中华人民共和国民法典》第九百八十五条之规定：“得利人没有法律根据取得不当利益的，受损失的人可以请求得利人返还取得的利益”，租赁合同解除后，出租人多收的“预付租金”符合不当得利的法律特征。参照最高人民法院（2016）最高法民他93号《关于破产企业签订的未履行完毕的租赁合同纠纷法律适用问题的请示》答复函的内容：“租赁合同如判解除，则“预付租金”构成不当得利应依法返还。应认定“预付租金”为债务人的不当得利。根据《中华人民共和国企业破产法》第四十二条第三项规定：“人民法院受理破产申请后发生的下列债务，为共益债务：（三）因债务人不当得利所产生的债务”，因此在租赁合同解除后，出租人继续占有的“预付租金”属于人民法院受理破产申请后的不当得利，该债权的性质应为共益债务。

四、未履行完毕合同的“预付租金”属于共益债务应做限缩性解释

在司法实践中，各法院对于“预付租金”是否属于共益债务未有统一意见，例如浙江省玉环市人民法院（2018）浙1021民初2521号判决书认为其不属于共益债务，而湖南省高级人民法院（2017）湘民再461号再审判决书认定其属于共益债务。因此未履行完毕合同的“预付租金”属于共益债务应做限缩性解释。承租人在与出租人签订租赁合同前后，承租人通过现金、转账等方式向出租人全额预付合同约定的金额，在出租人进入破产程序后，出租人就未履行完毕的租金按照共益债务向承租人全额返还，应无争议。对于“以租代利”、“以租抵债”、“以租担保”等形式付清租金的情形。债权人与债务人之间真实的法律关系实为投资或借贷或抵押担保关系，如管理人不加以判断，均按共益债务全额清偿，显然对其他投资、借贷类债权人不公平，造成同性质债权不同清偿比例的法律后果，构成了个别清偿。因此，管理人不仅应对租赁合同的签订及履行过程进行核查，按照基础法律关系认定债权，还需要结合《中华人民共和国民法典》144条、146条、153条、156条和《企业破产法》第31条、32条、33条的规定，审查是否属于合同无效以及需要被撤销的情形。

结语

综上所述，在债务人破产程序中，管理人依法解除出租人与承租人之间的租赁合同，将应返还给承租人的“预付租金”按照共益债务处理，既有利于保护承租人的合法权益，也有利于管理人顺利取回租赁物，增强债务人资产处置效率。

作者简介

徐祥龙律师

企业拯救与破产团队

联系电话：15628809554（微信同号）

徐祥龙，国曜琴岛（济南）律师事务所执业律师，法律硕士。

擅长建设工程房地产法律纠纷、房地产企业、大中型企业产重整、清算业务。具有较深厚的法学理论功底，自执业以来参与昌乐鼎恒置业有限公司破产重整案、昌乐国际商务区开发建设有限公司破产重整案、高唐某集团公司等关联公司合并破产清算案、山东永衍置业有限公司破产重整案，积累大量的实务经验。

企业拯救与破产团队

国曜琴岛（济南）律师事务所企业拯救与破产业务部，专注于为困境企业提供拯救与破产一站式法律服务，对债务危困企业，在债务重组、破产重整、行政清理、强制清算、重组上市、并购融资、政策性破产、僵尸企业出清等业务领域积累了丰富经验，与投资银行、资产管理公司、会计师事务所、资产评估机构、产权交易平台、网络拍卖公司等建立了高效的业务对接渠道，已入库山东省高级人民法院管理人名册。企业拯救与破产业务部以为客户取得利益最大优化成果为目标，团队主要以执业律师、注册会计师、专利代理人、资产管理人员、企业管理人员等复合型人才组成的优秀团队，现有人员40余人。企业拯救与破产业务主要合伙人和律师成员系山东省破产管理人协会发起成员，同时参与了全国人大财经委执法检查组调研工作，在企业拯救、债务重组、破产重整等领域积累了丰富的理论与实践经验，并成功帮助省内诸多企业摆脱债务困境获得新生。

主要法律服务包括：

接受人民法院指定担任破产企业管理人或管理人成员；接受人民法院指定担任公司强制清算的清算组成员；接受债权人、债务人、重组方、股东等利害关系人委托，作为法律顾问策划、参与公司债务重组、预重整及重整；

接受政府委托，担任政府僵尸企业出清法律顾问、提供僵尸企业出清方案设计、尽职调查、资产处置服务；接受银行、信托公司、资产管理公司等金融机构委托，为其提供不良资产系统整理和处置；

接受管理人委托作为管理人选聘机构提供法律服务；接受监管部门的委托参加证券公司、信托公司、银行等金融机构的风险处置工作；代理债权人、债务人及其他法定主体向人民法院申请公司破产、参与公司破产程序；其他与企业拯救、破产重整、清算相关的业务。

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